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余庆县小区物业管理情况的调研报告

发布日期:2019-04-11访问次数: 信息来源:政协办字号:[ ]


  为加强我县物业管理工作,健全我县物业管理工作机制,推进和谐社会建设。根据县政协2018年工作计划安排,县政协社法委组织部分政协委员和相关职能部门同志,通过前往红花岗区、汇川区、仁怀市、凤冈县等地采取考察学习、实地走访、座谈交流等形式,对小区物业管理工作进行调研。现将调研情况报告如下:

    一、“两区、一市、一县”的经验和做法
  (一)“中天”经验
  位于红花岗区的中天物业管理公司,本着专业化、科技化的现代企业管理理念,运用ISO9000质量管理体系、IS014001环境管理体系、OHSAS18001职业健康与安全管理体系“三标一体”的管理系统,打造规范化服务模式。紧跟大数据、云数据信息时代步伐,实现内部现代化办公,启动物业ERP系统搭建工作,应用于移动端(手机APP),实现业主在线报事、在线交费、在线评价等功能,为业主提供更优越的生活感受。通过延伸房地产销售、房地产中介、产权代办、广告设计制作、代理发布、干洗、家政、旅游、汽车等服务,提升服务能力,扩大服务范畴,满足业主个性化生活需求。完全实现业主购买服务的纯商业管理模式。
  (二)“德森”经验
  位于汇川区的德森物业公司,以情感管理为主线,以温馨服务为宗旨,以维护业主利益为目标,提倡业主人人都是参与管理者,人人都是管理制度的制定者,物业公司则是制度的执行者。充分发挥业主委员会的桥梁纽带作用,加强与业主的沟通联系,争取理解和支持,在智慧名城楼盘物业管理中,积极配合业主委员会与政府各职能部门沟通协调,解决了小区房产证久办不下来的问题;合理利用小区内公共可利用区域划分停车位,解决小区停车位不足的问题;通过开展业主参与植树活动、中秋晚会活动,设置便民服务箱、便民服务伞、便民服务冰箱、便民服务快递收发代办点、健身娱乐场所等,拉近了与小区业主的距离,把烂尾楼盘、问题楼盘打造成一个优质、高价楼盘,真正实现了好物业是业主的好管家的家庭管理模式。
  (三)“仁怀”经验
  仁怀市实现政府干预、公司经营、业主配合的形式,由市政府统一制定收费标准,引进物业公司对小区进行管理,面对物业管理公司与业主矛盾纠纷问题,由当地社区担任第三方,对业主委员会和物业公司进行民主测评考核,综合业主民意,体现业主意愿,解决存在的困难和问题。
  (四)“凤冈”经验
  凤冈县以县委为主导,成立以政法委书记任组长,分管副县长任副组长的小区治理整顿领导小组,出台了《凤冈县县城住宅小区整治工作实施方案》,明确县委办、政府办、纪委监察委、政法委、组织部、住建局、公安局等27个职能部门工作职责,县督察局对各职能部门工作开展情况进行督查并通报,通报结果计入年度综合目标考核。真正实现各部门各司其职、共同管理的工作格局,打造交警、媒体、通讯服务等职能部门工作进小区的良好氛围。针对公租房小区业主这个弱势群体,凤冈县政府发动小区成立业主委员会,让其自主经营,自主管理,由业主委员会牵头,制定小区管理公约及规章制度,选聘小区内就业困难、工作认真、责任心强的业主担任工作员,既实行了民主管理,又解决部分业主就业问题,同时实现资源利用最大化。
  二、余庆县小区物业管理的现状
  我县现有住宅小区117个(包括独栋住宅楼),建筑面积255.37万平方米。其中房改房、集资房小区共56个,建筑面积23.84万平方米;商品房住宅小区61个,建筑面积231.53万平方米。截止2018年8月底,我县在册物业服务企业有17家,实施物业项目管理的企业有12家,从业人员297人,其中取得物业项目经理资格证有12人,管理物业面积192万平方米。
  我县在推行物业管理制度过程中,房改房、集资房主要采取业主自主管理为主,新建商品房住宅小区全面启动前期物业管理制度,逐步形成社会化、专业化的物业管理模式。从运行情况看,房改房、集资房56个小区基本产生业主委员会或楼长制,实现业主自治服务,小区物业管理服务工作运行基本正常。61个商品房住宅小区中选聘物业服务企业管理的有19个,管理面积152.69万平方米,占商品房住宅小区总面积的65.95%;业主委员会或楼长自治管理小区42个,管理面积78.84万平方米,占商品房住宅小区总面积的34.05%。
  三、余庆县小区物业管理存在的问题
  (一)部门管理机制不健全
  部门联动的物业管理机制缺失,职责分工不明确,没有刚性约束,造成部门相互推诿,业主反映的合理诉求得不到及时解决。例如:自来水水管维护收费问题,据调研了解,小区水管安装和维护,红线区域内入户端口以外水管维修费和材料费,考察地均由自来水公司承担(《贵州省物业管理条例》第九十二条明确规定),余庆县却是物业公司或业主承担,物业公司和业主不堪负荷。部分职能部门对前期物业监管不到位,很多开发商在确定物业公司时,没有履行正规招投标手续,给后续物业管理留下较大隐患。
  (二)物业服务企业服务质量不高
  一是部分物业服务企业定位不准,认为自己是“管理者”而非“服务者”,观念上的错位导致重收费、轻服务,服务水平不高;二是专业管理人才短缺,经营理念跟不上时代步伐,管理水平上不去,品牌效应不彰显;三是物业从业人员素质偏低,文化水平不高,年龄偏大,大多数未参加过正规技能培训,工资待遇不高,履职能力不强,形象提升难;四是物业企业管理层对相关法律法规不熟,依法处理问题的能力较弱,与业主委员会沟通不畅,对立情绪严重,业主反映的合理问题,不能及时解决,矛盾化解难度大。
  (三)诚信体系建设缺失,费用收取难
  一是企业缺乏诚信。开发商在出售房屋时,对业主承诺不兑现,如擅自更改小区规划、小区健身场所和绿化率不达标等,严重损害业主利益;二是物业公司对业主承诺不兑现,对业主反映问题拖延、敷衍了事;三是业主不讲诚信,部分业主只强调权利,不履行义务,体现在:
  1、要求物业企业提升服务质量,而自己拒缴物业服务费;
  2、为拒缴物业服务费,有意将房开遗留问题和业主违规行为转嫁给物业服务企业,刻意制造矛盾;
  3、不遵守小区公共秩序和环境卫生的维护、以及共有部位的使用等规章制度;
  4、恶意争夺车位权属,对相关职能部门的依法解释置之不理,以非法方式堵截小区道路,拆毁公共财物;
  5、部分党员干部利用业主群发布不当言论,带头拒缴物业服务费,引发不明真相的业主盲目跟从,导致物业服务费收缴率低而降低服务质量,形成恶性循环。
  四、建议
  1、建立健全物业管理机制。借鉴凤冈经验,成立物业管理领导小组,配备专职人员,明确部门职责,将物业管理列入社区管理体系,强化街道社区物业职能,把物业管理工作纳入对相关职能部门和镇街的考核,明确考核内容,从制度上营造物业管理工作氛围。
  2、加大小区执法力度。各有关职能部门要及时进入小区开展执法活动,着重解决故意毁坏公私财物、违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿化、占用消防通道、线路乱牵乱搭、公用设施维护等突出问题,对不配合执法的,依法强制执行;物业服务企业要加强监管,对违法违规行为及时进行劝阻和报告,协助执法活动的开展。
  3、加大宣传力度。利用电视台、今日余庆、报刊、小区公示栏等媒介,加大对物业服务企业、业主委员会、业主权责关系的宣传,有效提升各主体的物业意识,共促小区和谐。
  4、完善小区功能配套。把好小区规划关,规划巡查和执法部门加大对小区建设的动态管理,确保规划指标、规划内容能落地、不走样;加大小区配套设施建设力度,高效利用好业主的维修基金,对小区危房、交通、绿化、下水管道、消防设施等修缮,对连片老旧、规划滞后、配套设施不全的小区,纳入城市棚户区改造内容,提升城市形象。
  5、健全诚信体制。一是开发商必须按购买合同约定,兑现小区功能配套建设,对违约开发商职能部门可考虑将其纳入黑名单,限制其在余庆县从事房屋开发和物业服务;二是物业服务企业按照物业服务合同约定,提供质价相符的服务,对违约拒不整改的物业服务企业,职能部门可考虑将其纳入诚信名单,限制其在余庆县从事物业活动。建立物业公司信用档案。强化对物业公司资质审查力度,建立针对物业公司的日常专项检查制度和信用年度检查制度,强化过程监管,对物业公司实行星标考核。发改部门出台《余庆县物业服务企业收费指导标准》,将服务内容和质量按等级服务进行划分,满足不同层次的服务需求,实现“质价相符、优质优价”的物业服务和收费价格体系;三是对无故拒不缴纳物业服务费的业主,通过电视、网络、报刊、微信等媒体曝光,建立城乡居民诚信制度,利用网络等平台促成信息共享,对其创业、贷款、购买飞机、火车票等多种民事行为作出限制,国家公职人员将其纳入绩效目标考核内容。
  6、建立物业服务企业承接项目履约保证金制度。以承接项目规模为基数,以物业服务合同为准则,属地政府开设监管账户,有效督促物业服务企业提升履约能力和服务质量。
  注释:
  ISO9000是指质量管理体系标准,是由
TC176(TC176指质量管理体系技术委员会)制定的所有国际标准。
  ISO14001是
国际标准化组织(ISO)第207技术委员会(TC207)从1993年开始制定的系列环境管理国际标准的总称,对全世界工业、商业、政府等所有组织改善环境管理行为具有统一标准的功能。
  OHSAS18001是一国际性安全及卫生管理系统验证标准。
  
ERP系统是企业资源计划(Enterprise Resource Planning )的简称,是指建立在信息技术基础上,集信息技术与先进管理思想于一身,以系统化的管理思想,为企业员工及决策层提供决策手段的管理平台。





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